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Pour répondre aux problèmes de logement, l’A.E.R.A. développe une forme innovante de coopératives d’habitation à vocation sociale et participative. Il
s’agit d’un mode d’accession solidaire à la propriété à coûts réduits, grâce aux aides de l’Etat, des collectivités et à la participation des intéressés à la conception, à la gestion et à
l’entretien des logements et services communs de leur immeuble. Ce principe, dit d’accession progressive à la propriété vous permet d’acquérir un logement pour un loyer HLM.
Des initiatives comparables ont montré dans d’autres pays (Canada, Italie, Suisse, etc.), qu’elles pouvaient contribuer à résoudre les problèmes de logement, tout en répondant aux objectifs sociaux de mixité, de solidarité et de cohésion sociale. |
*à vérifier auprès d’une Sté HLM, de l’AERA ou sur le site : www.logement.equipement.gouv.fr
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Cliquez ici pour télécharger l'article explicatif paru dans La Dépêche du Midi
Cliquez ici pour télécharger la plaquette d'information
PRINCIPES GÉNÉRAUX
1.
Les personnes intéressées font acte de candidature en remplissant une fiche d’inscription, d’information et de motivation.
L’AERA propose aux candidats coopérateurs des terrains dans diverses communes en accord avec les élus et une société HLM partenaire.
Les différents groupes de coopérateurs se forment par cooptation, par affinités, autour de leurs projets communs et du choix d’un site...
2. Pour chaque site, les coopérateurs sont invités à se réunir en vue d’élaborer, avec l’aide de l’AERA, le programme de leur futur habitat collectif.
Cette phase de programmation collective s’étend sur une période de six mois pendant laquelle les coopérateurs se réunissent de manière régulière. Outre la cooptation, elle permet l’élaboration d’un programme composé d’un tronc commun à l’ensemble des coopérateurs (par exemple, une salle polyvalente, le choix des matériaux, le mode de chauffage…), ainsi que le rapprochement de certains foyers selon leurs projets communs à 2, 3 ou 4 familles (une pièce pour les enfants, un atelier photo, etc.).
3. Une fois la phase de programmation terminée, l’opérateur HLM fait l’acquisition du terrain réservé au projet, et un architecte est choisi en accord avec l’AERA représentant les coopérateurs.
Celui-ci devra dessiner un projet en fonction du programme élaboré par les coopérateurs et rédigé par l’AERA. Cette période de conception doit durer six mois, pendant lesquels l’AERA gèrera les échanges entre l’architecte et les coopérateurs. L’opérateur HLM prend ensuite en charge la construction de l’immeuble (période de dix-huit mois compris les appels d’offre), soit environ un total de trente mois.
4. Au terme de la construction, l’opérateur HLM crée une Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété à forme coopérative, à laquelle il apporte l’immeuble réalisé et devient associé-gérant de la SCI dont les coopérateurs sont les associés personnes physiques.
Chaque mois, les coopérateurs paient une mensualité correspondant d’une part aux charges de gestion, de fonctionnement et d’entretien, et d’autre part au rachat progressif des parts sociales de la SCI détenues par la société HLM. Cette mensualité est, au total, équivalente à un loyer HLM.
Le rachat des parts est un engagement solidaire inscrit dans les statuts de la SCI et se fait de manière progressive et au même rythme pour tous les coopérateurs, en proportion de la surface dont ils disposent, pendant 35 ans environ, période d’amortissement de l’opération. Les coopérateurs acquièrent, de fait, un capital immobilier au cours de la période d’accession. Ils ne peuvent devenir propriétaire de leur appartement qu’au terme de cette période de trente-cinq ans. Durant cette période, ils en ont le droit de jouissance et peuvent à tout moment revendre les parts acquises s’ils décident de quitter la coopérative.
5. Au bout des trente-cinq ans, l’opérateur HLM se retire et les coopérateurs restent les seuls actionnaires de leur SCI.
Ils peuvent conserver la SCI, ou la dissoudre et conserver la forme coopérative, ou encore passer en copropriété et acquérir la propriété immobilière de leur surface propre après passage devant notaire.
INTERÊTS DU PRINCIPE COOPÉRATIF
- Rapprochez-vous selon vos intérêts et vos affinités (cooptation)
- Les futurs habitants de la coopérative se réunissent autour d’un projet commun sur un site donné, au fur et à mesure de l’élaboration du programme qui dure six mois, ils se rapprochent ou bien se retirent jusqu’à ce que l’ensemble du groupe, ainsi constitué, s’engage solidairement sur un même projet.
Ce travail permet aux futurs habitants d’imaginer l’organisation collective de leur habitat avant sa réalisation et de tirer parti de leur connaissance mutuelle pour imaginer des systèmes de mise en commun d’espaces et de services, ainsi que des principes de gestion et d’entraide collective.
- Imaginez ensemble votre projet d’habitat collectif (adaptation)
- Chaque coopérateur décide de la surface de son logement et annexes et de ses besoins en espaces partagés en fonction du budget qu’il souhaite consacrer à son habitat.
Le travail entre futurs habitants permet :
• de se mettre d’accord sur un projet de vie commun
• de définir les besoins de chacun pour son logement et sa situation dans l’ensemble de la coopérative (en RDC, à l’étage, près de telle ou telle autre famille...)
• d’imaginer des espaces partagés par plusieurs ou par la totalité des coopérateurs
• de choisir ensemble certains aspects techniques ou esthétiques : chauffage, revêtements, matériaux apparents, plantations...
Ensemble, les coopérateurs définissent un programme détaillé propre à chaque coopérative et rédigent une charte fixant les grands principes régissant la coopérative. Chaque projet sera donc original et adapté aux aspirations de ses habitants.
- Partagez des espaces et des services (économies et solidarité)
- Les coopérateurs peuvent choisir de mettre en commun des espaces aux fonctions diverses, par exemple buanderie, chambre d’amis, salle de jeux, ateliers divers, salle de sport…
La charge locative de ces espaces est alors répartie entre les coopérateurs qui l’utilisent.
Ce système de partage d’espace permet de disposer de surfaces plus grandes et adaptées à certains usages pour un coût très faible.
Les coopérateurs définissent les règles et les principes de fonctionnement de ces espaces dans le règlement intérieur de leur habitat coopératif, ils en organisent eux-mêmes la gestion et l’entretien.
- Accédez progressivement à la propriété pour le prix d’un loyer HLM (épargne immobilière)
Ce programme permet aux habitants coopérateurs de devenir progressivement propriétaires de leur résidence HLM dans le cadre d’une « Société Civile Immobilière d’accession progressive à la propriété ». À partir du moment où ils aménagent dans leur appartement, les locataires coopérateurs s’inscrivent dans un parcours d’acquisition et deviennent comme propriétaires. Les mensualités de loyer comprennent les charges de gestion, de fonctionnement et d’entretien de l’immeuble, ainsi que le rachat des parts sociales de celui-ci, échelonnées sur 35 ans environ et dont les mensualités sont prévues à l’origine du projet. La mensualité est de ce fait à peine supérieure à un loyer HLM classique.
- Engagez-vous pour la diversité, la solidarité, et la coopération dans votre habitat
(cohésion sociale)
La mixité sociale est obtenue par un système de quotas, prévoyant la coexistence dans la coopérative des trois catégories de revenus HLM bas, intermédiaires et supérieurs correspondant aux loyers, la qualité des logements étant la même pour tous.
50 % des habitants doivent être issus du quartier ou de la commune, 50 % de l’extérieur.
Il est également prévu de réserver des logements à des familles nombreuses issues de l’immigration, principales victimes des discriminations au logement.
Le principe coopératif implique le partage et la mise en commun d’espaces et de services ainsi que leur gestion collective. Il permet le développement de la vie sociale et des solidarités de voisinage avec une diversité qui, acceptée par tous au départ, devient une richesse.
L’AERA propose aux candidats coopérateurs des terrains dans diverses communes en accord avec les élus et une société HLM partenaire.
Les différents groupes de coopérateurs se forment par cooptation, par affinités, autour de leurs projets communs et du choix d’un site...
2. Pour chaque site, les coopérateurs sont invités à se réunir en vue d’élaborer, avec l’aide de l’AERA, le programme de leur futur habitat collectif.
Cette phase de programmation collective s’étend sur une période de six mois pendant laquelle les coopérateurs se réunissent de manière régulière. Outre la cooptation, elle permet l’élaboration d’un programme composé d’un tronc commun à l’ensemble des coopérateurs (par exemple, une salle polyvalente, le choix des matériaux, le mode de chauffage…), ainsi que le rapprochement de certains foyers selon leurs projets communs à 2, 3 ou 4 familles (une pièce pour les enfants, un atelier photo, etc.).
3. Une fois la phase de programmation terminée, l’opérateur HLM fait l’acquisition du terrain réservé au projet, et un architecte est choisi en accord avec l’AERA représentant les coopérateurs.
Celui-ci devra dessiner un projet en fonction du programme élaboré par les coopérateurs et rédigé par l’AERA. Cette période de conception doit durer six mois, pendant lesquels l’AERA gèrera les échanges entre l’architecte et les coopérateurs. L’opérateur HLM prend ensuite en charge la construction de l’immeuble (période de dix-huit mois compris les appels d’offre), soit environ un total de trente mois.
4. Au terme de la construction, l’opérateur HLM crée une Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété à forme coopérative, à laquelle il apporte l’immeuble réalisé et devient associé-gérant de la SCI dont les coopérateurs sont les associés personnes physiques.
Chaque mois, les coopérateurs paient une mensualité correspondant d’une part aux charges de gestion, de fonctionnement et d’entretien, et d’autre part au rachat progressif des parts sociales de la SCI détenues par la société HLM. Cette mensualité est, au total, équivalente à un loyer HLM.
Le rachat des parts est un engagement solidaire inscrit dans les statuts de la SCI et se fait de manière progressive et au même rythme pour tous les coopérateurs, en proportion de la surface dont ils disposent, pendant 35 ans environ, période d’amortissement de l’opération. Les coopérateurs acquièrent, de fait, un capital immobilier au cours de la période d’accession. Ils ne peuvent devenir propriétaire de leur appartement qu’au terme de cette période de trente-cinq ans. Durant cette période, ils en ont le droit de jouissance et peuvent à tout moment revendre les parts acquises s’ils décident de quitter la coopérative.
5. Au bout des trente-cinq ans, l’opérateur HLM se retire et les coopérateurs restent les seuls actionnaires de leur SCI.
Ils peuvent conserver la SCI, ou la dissoudre et conserver la forme coopérative, ou encore passer en copropriété et acquérir la propriété immobilière de leur surface propre après passage devant notaire.
INTERÊTS DU PRINCIPE COOPÉRATIF
- Rapprochez-vous selon vos intérêts et vos affinités (cooptation)
- Les futurs habitants de la coopérative se réunissent autour d’un projet commun sur un site donné, au fur et à mesure de l’élaboration du programme qui dure six mois, ils se rapprochent ou bien se retirent jusqu’à ce que l’ensemble du groupe, ainsi constitué, s’engage solidairement sur un même projet.
Ce travail permet aux futurs habitants d’imaginer l’organisation collective de leur habitat avant sa réalisation et de tirer parti de leur connaissance mutuelle pour imaginer des systèmes de mise en commun d’espaces et de services, ainsi que des principes de gestion et d’entraide collective.
- Imaginez ensemble votre projet d’habitat collectif (adaptation)
- Chaque coopérateur décide de la surface de son logement et annexes et de ses besoins en espaces partagés en fonction du budget qu’il souhaite consacrer à son habitat.
Le travail entre futurs habitants permet :
• de se mettre d’accord sur un projet de vie commun
• de définir les besoins de chacun pour son logement et sa situation dans l’ensemble de la coopérative (en RDC, à l’étage, près de telle ou telle autre famille...)
• d’imaginer des espaces partagés par plusieurs ou par la totalité des coopérateurs
• de choisir ensemble certains aspects techniques ou esthétiques : chauffage, revêtements, matériaux apparents, plantations...
Ensemble, les coopérateurs définissent un programme détaillé propre à chaque coopérative et rédigent une charte fixant les grands principes régissant la coopérative. Chaque projet sera donc original et adapté aux aspirations de ses habitants.
- Partagez des espaces et des services (économies et solidarité)
- Les coopérateurs peuvent choisir de mettre en commun des espaces aux fonctions diverses, par exemple buanderie, chambre d’amis, salle de jeux, ateliers divers, salle de sport…
La charge locative de ces espaces est alors répartie entre les coopérateurs qui l’utilisent.
Ce système de partage d’espace permet de disposer de surfaces plus grandes et adaptées à certains usages pour un coût très faible.
Les coopérateurs définissent les règles et les principes de fonctionnement de ces espaces dans le règlement intérieur de leur habitat coopératif, ils en organisent eux-mêmes la gestion et l’entretien.
- Accédez progressivement à la propriété pour le prix d’un loyer HLM (épargne immobilière)
Ce programme permet aux habitants coopérateurs de devenir progressivement propriétaires de leur résidence HLM dans le cadre d’une « Société Civile Immobilière d’accession progressive à la propriété ». À partir du moment où ils aménagent dans leur appartement, les locataires coopérateurs s’inscrivent dans un parcours d’acquisition et deviennent comme propriétaires. Les mensualités de loyer comprennent les charges de gestion, de fonctionnement et d’entretien de l’immeuble, ainsi que le rachat des parts sociales de celui-ci, échelonnées sur 35 ans environ et dont les mensualités sont prévues à l’origine du projet. La mensualité est de ce fait à peine supérieure à un loyer HLM classique.
- Engagez-vous pour la diversité, la solidarité, et la coopération dans votre habitat
(cohésion sociale)
La mixité sociale est obtenue par un système de quotas, prévoyant la coexistence dans la coopérative des trois catégories de revenus HLM bas, intermédiaires et supérieurs correspondant aux loyers, la qualité des logements étant la même pour tous.
50 % des habitants doivent être issus du quartier ou de la commune, 50 % de l’extérieur.
Il est également prévu de réserver des logements à des familles nombreuses issues de l’immigration, principales victimes des discriminations au logement.
Le principe coopératif implique le partage et la mise en commun d’espaces et de services ainsi que leur gestion collective. Il permet le développement de la vie sociale et des solidarités de voisinage avec une diversité qui, acceptée par tous au départ, devient une richesse.
RENSEIGNEMENTS
aera-urbanites(at)cmaville.org
AERA
5 rue Saint Pantaléon
31000 Toulouse
Tél. : 05 61 21 61 19
A.E.R.A. 5 rue Saint Pantaléon 31000 Toulouse France
Tél. : +33 (0)5 61 21 61 19 email : aera-com(at)cmaville.org